【佛山陶瓷网】下半年楼市更差 一二线将成降价主战场

    下半年楼市更差 一二线将成降价主战场

下半年哪些房企将降价跑量？

[邦主说]关于上半年的销售数据，易居克尔瑞、搜房和中原地产打起了口水仗。当然，这背后是话语权之争。

这几天邦主看了很多分析，一直没有满意的，直到看到福布斯的这篇，分享先！

福布斯中文版高级采编 吴晓波/文

7月1日，虽然大多数房企尚未公布半年报业绩，不过研究机构克而瑞联合中国房地产测评中心已经率先发布《2014年上半年中国房地产企业销售top50》。

从榜单可以看到，房企第一梯队依然演绎“强者恒强”，半年突破400亿元的房企数量从去年的5家增至7家，龙头房企万科半年销售额就已经突破千亿，这是中国房地产业有史以来首次有企业半年突破1000亿元的销售额。而二三梯队大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出top50排行榜。

排行榜显示，上半年，去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，第一梯队门槛又有显著提高。龙头房企万科上半年销售额约达1018亿元，而恒大销售约997万平方米，重夺面积榜桂冠，销售金额714亿元，同比增长60%。

2014年上半年，top10企业的上榜房企金额集中度从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点。在这7家房企中，恒大以64%年度销售目标完成率领衔top50榜，而中海、万科都完成过半目标，碧桂园、保利地产也超过四成。

但是，在某研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。其中，第三及第四梯队房企的销售额受到弱市影响明显，去年销售100-200亿元的第三梯队房企，今年上半年的平均销售金额同比下降了20%，只有121亿元。

其中，专注高端产品的房企，由于没有抓住时机促销，业绩并不理想。如招商地产和金地集团上半年仅销售198亿元和176亿元。以高端产品为主的合生创展受影响最大，该企业日前发布的数据显示，2014年前5个月合约销售额共计15.67亿元，较去年同期约人民币43.86亿元同比下降64.3%。今年前5个月合约销售平均售价为15888元/平米，较去年同期17355元/平米同比下降8.5%。

此前合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫表示，公司今年销售目标是实现15%-20%的增长。按此折算今年目标应在130亿元以上，前5个月完成量最多仅为12.09%。

而一些在今年上调了业绩目标的房企，也显得过于乐观。万达和绿地年初直接将年度目标提升至2400亿，意超万科。但数据显示，绿地和万达上半年分别实现830亿和507亿销售额。按照绿地和万达年初定下的2400亿销售目标来看，当前，绿地完成率达35%，万达目标完成率仅有21%。而从已完成年度目标51%的万科来看，有望撼动其行业老大地位的绿地和万达当前希望“渺茫”。

除了绿地和万达的销售目标承压外，不少反应较慢的三四梯队房企同样在上半年完成率不理想。根据德意志银行近日发布的报告，花样年、合生创展、首创置业、中国海外宏洋、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产等地产商今年前四月销售额仅达成其年度销售目标的不到20%，预计上述房企或无法达成今年销售目标。

一般而言，房企上下半年分别完成年度目标的比例约为4:6。这也意味着，只要上半年完成全年销售目标4成，下半年将不会面临太大的销售压力。而那些销售业绩在上半年没有超过4成的房企，很可能将是下一轮降价促销的主力军。

2014年年初，区域市场分化继续显现，从城市分布看，万科、保利、金地、中海、富力、龙湖、远洋、绿城等企业一二线城市在售项目占其所有在售项目比例超过70%，而恒大、碧桂园等主要布局三四线城市的企业在2014年也加大了一二线城市项目布局。今年典型房企的可售货量非常充足，像万科、碧桂园等分别高达3000亿元、2500亿元。第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。

从货量及完成率来看，下半年一二线市场很可能会成为品牌房企降价的主战场，而继万科、雅居乐等第一轮降价战之后，随后那些目标完成率在40%以下、货量充足的房企很可能也将步入促销战中。

今年上半年销售同比增长55%的旭辉董事长林中则在最近的一次采访中提出，楼市最寒冷的时候还没有到来，下半年的房地产市场会比上半年还要差。

“未来5到8年是房企做规模的最后一轮机会，这之后，中国房企的阵营会非常清晰，第一阵营和第二阵营的差距将无法再跨越。房企要么迅速扩大规模，跨过200亿的门槛，要么收缩巩固根据地，成为细分市场的领导者。”林中认为。

一名品牌房企的销售高管透露，大多数房企今年的供货量都比去年大，所以年初制定销售目标时目标比较高。但今年很多房企的项目平均去化率只有40%，而去年是80%。“接下来的三季度，竞争会更激烈，价格将是个反复触底的阶段，促销力度会更大。”

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